Vediamo in cosa consiste la cartolarizzazione di un mutuo ipotecario.
La cartolarizzazione del mutuo è un’operazione conosciuta con il nome anglosassone Residential Mortgage Backed Securities (RMBS).
Le banche ai sensi della legge nr. 130 del 1999, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 111 del 14 maggio 1999, possono cartolarizzare i mutui casa, questa legge permette non solo agli Istituti di Credito ma anche alle grandi società industriali, enti pubblici e piccole imprese di “passare” le proprie attività mediante i titoli obbligazionari.
Tecnicamente la banca vende i propri crediti (in questo caso mutui) a società denominate “Società Veicolo”, le quali per comprare questi crediti (mutui) emettono dei titoli obbligazionari (da qui la parola cartolarizzazione), che di conseguenza sono piazzati sul mercato. La legge che disciplina tali operazioni è, come detto, la nr. 130 del 1999, stabilisce inoltre che le “Società Veicolo” non possono svolgere altre attività se non quelle correlate alla gestione dei crediti acquisiti. La banca dovrà dunque sempre occuparsi della gestione tecnica del mutuo cartolarizzato, come l’incasso delle rate ; tutte le comunicazioni e rapporti con il mutuatario rimarranno inalterate, in poche parole per il mutuatario non cambia nulla anche in termini di adempimenti.
La legge non obbliga gli istituti di credito ad informare tempestivamente i mutuatari del processo di cartolarizzazione del mutuo, ma ad avvenuta cessione è prevista comunicazione scritta dalla quale è riportato che l’operazione non comporta sconvolgimenti contrattuali rimanendo invariati i rapporti con la stessa banca.
Perché le banche procedono a quest’operazione di cartolarizzazione dei crediti (mutui)?
Grazie a quest’operazione, le banche che hanno cartolarizzato i propri mutui, incassano immediatamente la liquidità pari al valore dei titoli obbligazionari compravenduti, senza dover aspettare il pagamento delle rate del mutuo da parte del mutuatario, annullando i rischi di insolvenza. Riassumendo vi sono una serie di vantaggi in termini di requisiti cautelari, di gestione dell’attivo e passivo, di redditività.