A volte può capitare che in caso di richiesta di un mutuo fondiario la banca invece di erogare il mutuo al rogito conceda il cosiddetto prefinanziamento, di natura molto più costoso rispetto al primo, in alcuni casi può addirittura avere dei tassi paragonabili a quelli di un prestito al limite del tasso usuraio. Generalmente però i tassi del prefinanziamento sono il doppio rispetto al mutuo vero e proprio.
Il motivo principale per cui si accede al prefinanziamento è quello di soddisfare le richieste economiche del venditore, prefinanziamento che andrà ad estinguersi con l’erogazione del mutuo ipotecario che avviene solo dopo il consolidamento dell’ipoteca (garanzia ipotecaria).
In alcuni casi il costo del prefinanziamento si subisce per un lasso di tempo che può arrivare anche a 20 25 giorni qualora si si ritarda l’operazione di registrazione da parte del Notaio, comunque non inferiore a giorni 11 lavorativi, la tempestività del Notaio in tale operazione si traduce in un notevole risparmio per il cliente.
Ma è possibile evitare il prefinanziamento? di seguito vi elenchiamo tre suggerimenti:
CHIEDERE AL NOTAIO:
un modo per evitare il prefinanziamento è quello di chiedere al proprio notaio di mediare con la banca e pretendere a nostro nome l’erogazione del mutuo contestuale alla stipula dell’atto di vendita. Dobbiamo ribadire al Notaio tale nostra volontà, facendo presente allo stesso che altrimenti si andranno a pagare somme cospicue di interessi. Il Notaio di fiducia può pretendere per voi l’erogazione al rogito, basta chiederglielo.
CONVINCERE IL VENDITORE:
altra soluzione rimane quella di “convincere” il venditore (privato o costruttore) fin dalla proposta-preliminare d’acquisto, di accettare la riscossione della la somma (prezzo della vendita) all’avvenuto consolidamento dell’ipoteca. Tale disponibilità da parte del venditore si ottiene generalmente grazie ad una buona comunicazione tra le parti e alla chiarezza dell’operazione fin alle sue prime fasi, ruolo importante in questi casi ricopre il mediatore il quale ha il dovere etico di preavvisare tutti dell’eventualità dell’erogazione differita del mutuo. Statisticamente i soggetti più inclini ad “accettare” la somma al consolidamento sono i costruttori, è più difficile con i privati.
STIPULA DIFFERITA DELL’ATTO DI COMPRAVENDITA
per evitare il prefinanziamento si dovrà stipulare un atto di mutuo sottoscritto anche dal venditore in qualità di “terzo datore d’ipoteca”. Significa che il venditore accetta che nella sua casa venga iscritta ipoteca a favore della banca mutuante, nell’atto verrà definito che la somma erogata andrà irrevocabilmente destinata al venditore. A questo punto quando l’importo del mutuo è disponibile per essere erogato a favore del venditore si procederà alla stipula dell’atto di compravendita. Certo è che quella descritta non è molto snella come procedura, ma tecnicamente fattibile, l’unico neo potrà essere rappresentato dai costi di cancellazione dell’ipoteca iscritta qualora l’operazione non andasse in porto e la banca non erogasse il mutuo, costo sostenibile da parte del venditore grazie alla somma incassata a titolo di caparra e comunque il tutto dovrà essere ben evidenziato e definito già in fase di sottoscrizione del compromesso. Da precisare che gli interessi del mutuo dovranno giustamente decorrere dalla data di sblocco della somma erogata e quindi quando saranno nella piena disponibilità del venditore.
RIFLESSIONE PROVOCATORIA: Il mutuo ipotecario come già detto verrà erogato al consolidamento dell’ipoteca, alcune banche dunque permettono di ottenere il prefinanziamento. Molto velocemente spieghiamo che il mutuo verrà concesso al consolidamento perché la banca si vedrà tutelata da possibili revocatorie fallimentari, allora perché ci concede il prefinanziamento se vi è questo pericolo?
CONSIGLI SE PROPRIO NON RIUSCITE AD EVITARE IL PREFINANZIAMENTO
Fate molta attenzione al tipo di prefinanziamento concesso, esiste una duplice possibilità: uno che a caratteristiche simili ad un prestito o finanziamento con relativo tasso, l’altro è che uno scoperto di conto corrente tendenzialmente più costoso rispetto al primo (andando in rosso), pertanto è consigliabile controllare le clausole relative allo scoperto di conto e calcolare esattamente quanto in realtà si andrà a pagare (generalmente le banche oltre agli interessi si fanno pagare una commissione relativo allo scoperto da saldare ogni tre mesi, se questa molto consistente provate a trattare).
E’ sempre bene prima di procedere alla sottoscrizione del compromesso aver preso prima contatti con la propria banca o quella che si è scelti e accertarsi preventivamente sul tipo di erogazione a cui si va incontro, consigliamo di prendere visione dei modelli ESIS ove deve essere riportata l’eventualità dell’erogazione contestuale o differita.