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Fine Contratto di Locazione – Disdetta e Sfratto

Al termine del periodo di affitto arriva il momento di saldare i conti.
Verificato lo stato dell’immobile se non sono stati rilevati danni imputabili all’inquilino il proprietario è tenuto nei termini stabiliti, a restituirgli la cauzione può essere utile in questo momento nel caso di contestazioni il ricorso se è stato sottoscritto al momento della stesura del contratto di affitto al “Verbale di consegna” in cui abbiamo descritto lo stato di manutenzione dell’immobile e dell’eventuale arredamento al momento della consegna delle chiavi.

Una volta risolte le eventuali contestazioni è facile fare il conteggio dei danni da detrarre dalla cauzione e provvedere alla restituzione della parte restante o chiedere la differenza se la cauzione stessa non basta a coprire le spese per il ripristino dei danni, in caso di rifiuto a saldare i conti, il creditore deve mettere in mora la parte inadempiente attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento, o rivolgersi al giudice qualora anche dopo aver ricevuto la raccomandata il proprietario, continui a rifiutarsi di restituire la cauzione o la parte restante di cauzione dopo avere detratto le spese per i danni o l’inquilino continui a rifiutare di pagare un danno da lui causato all’alloggio.

La disdetta
Quando un contratto giunge al termine, a volte viene rinnovato dalle parti alle stesse condizioni o con ritocchi al canone d’affitto.
Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all’altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). Vediamo i tempi di formulazione della disdetta applicati ai diversi tipi di contratto.

Equo canone
Non è possibile disdettare il contratto per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l’immobile per adibirlo come propria abitazione. E’ possibile dare disdetta dopo i primi 4 anni comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza, senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si rinnova automaticamente.

Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il mese di agosto 1992 in deroga all’equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere risolto dopo i primi 4 anni solo nei casi in cui il proprietario voglia adibirlo come abitazione sua o dei propri familiari o debba essere completamente ristrutturato, dando preavviso all’inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata, entro un anno è obbligato ad adibirlo a propria abitazione o ad eseguire i lavori.

Uso foresteria
Tipo di contratto destinato, per esempio, a società che destinano l’appartamento ad abitazione per i propri dipendente, collaboratore o loro ospiti. La disdetta per questo tipo di contratto deve essere comunicata entro il termine stabilito nel contratto stesso che viene solitamente fissata in 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata.

Uso transitorio
I contratti d’affitto a uso transitorio sono destinati a coloro che per motivi di studio o di lavoro anno la necessità di un alloggio per brevi periodi anche questo tipo di contratto può possono essere risolto dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandato o nei tempi stabiliti nel contratto stesso.

Uso abitativo
Per questo tipo di contratto il rapporto termina di norma dopo il primo rinnovo alla scadenza degli 8 anni (4 anni + 4 anni ) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3 anni + 2 anni) per quelli a canone convenzionato anche per questo tipo di contratto bisogna inviare la lettera di disdetta con lettera raccomandata 6 mesi prima della scadenza o nei termini specificati nel contratto. Per scrivere il documento è possibile utilizzare questo modello disdetta locazione presente sul sito Contrattidilocazione.net.
E’ possibile dare disdetta al contratto al termine della prima scadenza qualora
– Il proprietario Intenda adibirlo a propria abitazione, per il coniuge o i figli o dei parenti entro il secondo grado.
– il proprietario necessiti dell’immobile per adibirlo a uso professionale o commerciale (per esempio per trasformarlo in un ufficio o in un negozio).
Entro 12 mesi dalla disponibilità, l’immobile deve essere utilizzato o trasformato secondo quanto dichiarato in disdetta. In caso contrario, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni o un risarcimento fino a 36 mensilità dell’ultimo canone di affitto percepito.
– l’inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune.
– l’inquilino disponga di altra abitazione e di fatto non occupa in maniera continuativa l’alloggio (senza giustificato motivo)
– l’immobile è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito o ristrutturato.

Lo sfratto dall’abitazione in affitto
La maggior parte delle controversie riguardano la mancata disponibilità dell’alloggio dopo la scadenza del contratto, quando l’inquilino non lascia libero l’immobile.
In questo caso al proprietario non resta che rivolgersi ad un avvocato per citare in giudizio l’occupante abusivo del suo appartamento. Naturalmente il proprietario deve avere gia inviato nei termini previsti dal contratto di affitto lettera raccomandata di disdetta per fine locazione.

Di fronte al giudice, l’inquilino può spiegare il suo comportamento ed esporre le sue ragioni.
Se non sono considerate valide, il giudice fissa la data entro la quale l’inquilino è tenuto a restituire l’immobilie al proprietario .
Se sono considerate valide il giudice può prorogare il contratto d’affitto anche di un anno, per dare tempo all’inquilino di cercarsi un’altra sistemazione.
Allo scoccare della data decisa dal giudice, l’inquilino deve però lasciare l’alloggio: se non lo fa, il proprietario continuerà la procedura di esecuzione, fino al punto, se necessario, di ottenere l’intervento dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica.

Le proroghe
Nella realtà i termini per l’esecutività degli sfratti sono continuamente prorogati.
Da settembre 2000 gli inquilini considerati socialmente più deboli possono chiedere una proroga da un minimo di 9 a un massimo di 18 mesi.

Generalmente se l’inquilino non rientra nella categoria su menzionata, ha la possibilità di chiedere, una sola volta, che sia spostato il termine per l’esecuzione dello sfratto al massimo di 6 mesi. Durante i periodi di proroga o di sospensione delle esecuzioni degli sfratti, l’inquilino continuerà a pagare al proprietario il canone di affitto stabilito dal contratto, maggiorata annualmente secondo gli aggiornamenti dell’ISTAT. Tale cifra viene ulteriormente aumentata del 20%. il mancato pagamento farà diventare lo sfratto immediatamente esecutivo.

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